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上海房贷利率下调?先别激动太早

发布时间:2019-11-09  来源:互联网    编辑:匿名  

节后第一天,抵押贷款利率正式起锚,新发布的个人抵押贷款利率将进行调整。央行此前曾宣布,从2019年10月8日起,新发布的商业个人住房贷款利率将基于最近一个月相应时期的市场报价利率(lpr)。9月20日,国家银行间融资中心发布了最新的lpr,5年内lpr为4.85%。

第一财经记者了解到,根据9月20日公布的4.85%的贷款市场报价利率(lpr),上海第一套商品房的贷款利率下限为lpr-20bp,即不低于4.65%,而第二套住房的贷款利率下限为60个基点,即不低于5.45%。

由于上海首套贷款利率已下跌20个基点,而不是为lpr增加更多点,许多市场参与者表示,这超出了预期。甚至许多人都惊呼上海的抵押贷款利率已经下调。

受此影响,今天房地产板块的股票大幅上涨。其中,石龙兆业上涨7%以上,保利地产上涨5%以上,阳光城市上涨近5%。在该板块的125只股票中,81只股票收盘,上涨概率接近65%。

房地产股票在大面积上涨

今天,房地产行业指数上涨了2%,在所有行业中排名第三,其中一个正线恢复了前五个负线。

房地产行业指数趋势

你真的降息了吗?

不过,如果我们仔细计算,便会发现所谓减息20个基点,根本不等于“减息”。上海的抵押贷款也不便宜。

在利率变动锚之前,抵押贷款利率将根据贷款的固定基准利率确定,该利率将上升或下降(贴现)几个百分点。具体浮动范围因城市而异。例如,北京的第一套公寓将从基准利率4.9%上调10%,并将实行5.39%的贷款利率。第二套浮动利率为20%,利率为5.88%。深圳第一套房和第二套房分别上涨5%和10%,利率分别为5.145%和5.39%。上海的贷款利率在全国一直相对较低。此前,第一套房有95%的折扣,贷款利率为4.655%,而第二套房有10%的增幅,利率为5.39%。

根据今天实施的新报价法,虽然上海首套公寓的利率在lpr的基础上下调了20个基点而不是一点点,但下调后实施的4.65%的利率几乎与改革前的利率相同,反映了锚改后稳定过度的抵押贷款利率的改革理念。

与上海第一套房的贷款利率不变相比,上海第二套房的贷款利率在锚定变更后上升了6个基点。此外,北京和深圳的抵押贷款利率在调整后也呈现稳步小幅上升,而江西的抵押贷款利率则呈现差异化,第一套住房略微下降5个基点,第二套住房略微上升6个基点。

以100万元30年期贷款为例,上海第一套公寓将于下月按原政策提供5159.37元,新政策每月还款额将从3元下调至5156.37元。第二套房的月抵押贷款增加了37.49元。然而,根据新政策,北京第一套和第二套公寓的月抵押贷款分别上涨了6.24元和12.8元。

利率市场化改革

8月17日早些时候,央行宣布,为了深化利率市场化改革,提高利率传导效率,促进实体经济融资成本的降低,中国人民银行决定改革和完善贷款市场报价(lpr)形成机制。具体形成机制是18家报价银行在每月20日9: 00之前(节假日顺延)以0.05个百分点(即5bp)的步长向全国银行间同业拆借中心提交报价。后者通过去除最高和最低报价后,根据算术平均值将0.05%的整数倍四舍五入来计算lpr。《LPR》将于当日9: 30发行,公众可以在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行的网站上查询。

新机制的报价方法是通过增加公开市场操作利率(主要是多边基金利率)的点数而形成的。与原有机制的基准利率相比,市场化程度更高。

下周8月25日,央行又发布了一项改革个人住房贷款利率形式的公告。

公告称,从2019年10月8日起,新发放的商业个人住房贷款利率将根据最近一个月同期的市场报价利率(lpr)确定。增加值应符合国家和地方住房信贷政策要求,反映贷款风险状况,在合同期内保持不变。

然而,尽管对于同一客户,点数在合同期间将保持不变,但是对于在不同时间购买房屋的客户,点数将会改变。央行宣布,中国人民银行省级分行应根据“城市政策”的原则和当地房地产市场的变化,确定辖区内第一、二次商业个人住房贷款利率下限。此外,银行应结合经营状况、客户风险状况和信用状况等因素合理确定每笔贷款的具体价值。

此外,随着lpr报价每月的变化,借款人的贷款利率会跟随变化吗?根据央行的公告,借款人可以与银行协商,就利率重新定价周期达成一致。最低重新定价期限为1年。在利率重新定价日,定价基准将根据最近一个月相应期间贷款市场的报价利率进行调整。贷款合同中应明确规定利率重新定价周期和调整方法。

对于2019年10月8日前发放的贷款和已经签订合同但尚未发放的贷款,是否适用利率或新利率?在这方面,央行也在公告中明确表示——它仍将遵循原合同。

内部人士:锚的改变对利率几乎没有影响

值得注意的是,在公告中,央行特别强调要坚决落实“房子是为了居住,不是为了投机”的定位和房地产市场的长效管理机制。因此,今天实施的新按揭利率政策和改革前的按揭利率整体保持稳定,避免对房屋价格和置业人士的期望造成较大影响。此外,在大多数城市,第二套住房的贷款利率也略有上升,突显出央行在利率层面实施“住房不投机”定位的坚定决心。

此前,8月20日,央行副行长刘国强在国务院例行政策简报会上明确表示:“有一点是肯定的:抵押贷款利率不会下降!”

荣格360大数据研究所分析师李万甫指出,一方面,引入lpr的新机制是为了降低实体经济的融资成本,未来很有可能下跌。重点仍然是支持实体经济,将资金投向小型和微型企业。另一方面,对于住房贷款,总的方向仍然是避免干扰房地产政策的实施。即使lpr下降,银行也将改变基数,以确保住房贷款利率在短期内基本稳定。

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